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进军千亿规模后等待这些开发商的是什么

2019年01月29日 栏目:租房攻略

进军千亿规模后 等待这些开发商的是什么冲千亿似乎成了中小房企存活下来的必经过程,但是当碧恒万喊出“降风险”、并与高速发展作告别状的时候,

进军千亿规模后 等待这些开发商的是什么

冲千亿似乎成了中小房企存活下来的必经过程,但是当碧恒万喊出“降风险”、并与高速发展作告别状的时候,游戏规则改变了,这时候,中小房企冲过千亿之后,等待他们的是什么?

年报季已近尾声,纵观房企2017年的年报,规模的快速发展成为普遍现象。企业要么顺利加入千亿俱乐部,要么走在成为千亿房企的路上。这一现象不可避免,市场蛋糕不断变小,企业需要夺取更多的市场份额才能获得生存权,没有规模,何谈发展?但是在冲千亿规模的路上,高负债高风险向来是伴生物,实际上,中型房企虽努力一下可以“吃”掉小型房企,但并未具有巨头房企的厚实家底,多方因素导致中型房企的位置略显尴尬。

惊人的复合增长率

新城、旭辉、阳光城、世茂无疑是快速发展的典型。2017年,新城控股合同销售额达1264.72亿元人民币,在克而瑞的房企榜单中蹿到13名的位置,并完成年初 850亿元销售目标的148.79%,目标完成率为行业第一;旭辉控股集团合同销售额达1040亿元,排行榜中紧随其后位列15名,完成800亿元全年销售目标的130%,目标完成率为行业第五。2017年世茂实现合约销售1007.7亿元,在克而瑞的排名中占据16名,经过三年的滞涨期,在2017年终于迎来了再一次的高增长,成功晋级千亿,并提出2018年的销售目标为1400亿元。

2017年,旭辉集团全年实现1040亿销售额,完成目标率达130%;阳光城虽仍未过千亿大关,但也已处于望其项背的位置,位列第19名。

规模至上的年代,这几家企业的共同特点是“快”,甚至,旭辉近3年合同销售年复合增长率高达70%,新城近3年复合增长率更高达71.22%,复合增长率在2017年17家千亿房企中位列第二。而阳光城稍微次之,但是从其年的发展来看,阳光城的销售额从56亿元增长到462 亿元,年复合增长率也高达69.7%。而世茂在2008年至2014年期间,世茂年复合增长率便高达84%。

业内人士表示,这几家企业的发展情况不一,但是共同点是抓住了机会,在布局、产品和时机上并未有太大差异。

盈利指标良好,但规模与负债不可兼得

从年报来看,新城、旭辉、世茂的盈利能力较好。根据年报公布数据来看,2017年新城控股的净利率提升至15%,相较于前两年进一步改善。而在营利性指标方面,新城今年毛利率上升至36%,同比上升8个百分点。2017年旭辉集团的净利率提升至19%,相较于2016年上升了5个百分点,有所改善,而在营利性指标方面,今年毛利率上升至27%

进军千亿规模后等待这些开发商的是什么

,同比上升2个百分点。

一个共同特点是,这四家房企注重扩张,拿地表现很是积极,而这也是为了促进销售规模的增长。

世茂2017年加大土地投资力度,新增土地建面1060万平米,截至2017年底总土地货值超过8000亿元。而阳光城的拿地力度持续加码,截止到2017年12 月底,公司累计新增土储1184.0 万方,同比增长20.3%,拿地强度为58.6%,延续了2015 年以来较高的拿地强度。而新城控股去年全年新增土地货值达2811.6亿元,根据克而瑞数据,位居行业TOP10。新获取的100余幅地块,总建筑面积超过3000万平方米。毛利率,净利率,归母净利率分别为30.43%,15.01%和11.13%,分别同比增长2.85,2.34和2.41个百分点。

其中,新城控股通过招拍挂、市场化并购、合作开发等多样化手段,有效控制了拿地成本,世茂近三年的拿地销售均价比皆超过0.6,拿地成本偏高。

规模和负债历来不可兼得,从2017年的年报来看,新城、旭辉、阳光城这类企业的资产负债率都具有普遍较高的特点,反应企业实际情况的净负债也维持在相对较高的水平。比如旭辉的净负债达到343%,世茂和阳光城虽然没有像旭辉这么高,但比万科、恒 大这样的企业还是高出许多。

市场周期调整,规模扩张是否可持续?

以旭辉为例,2018年,旭辉公布了全年1400亿的销售目标,公司只要以35%的同比增长速度就能够轻松达到。

但问题是,旭辉可以保证35%的同比增长速度,但是,2017年的年复合增长率还会保持住吗?

值得注意的是,旭辉2017年全年权益销售金额仅550亿,权益比例为53%,而其他千亿房企权益销售基本都能占到70%或以上。

某研究院智库中心研究总监严跃进表示,对于当前企业销售规模来说,要做大,关键要看土地储备和融资规模,实际上最终都会在融资规模或者资金规模上得到体现。所以对于当前此类投融资关系来说,企业若是规模要做大,实际上还是要在负债方面承受一定的压力。当然,承受的压力越大,潜在的风险就越大,企业也需要警惕其中面临的各类问题。

不得不承认的是,行业前四的巨头房企已经喊出了降风险,房企的游戏规则在发生变化,千亿级房企的议价能力明显弱于巨头房企。2017年销售额的剧增或受益于2014年左右的市场行情,但是,市场蛋糕在变小,强者恒强,大小吃小鱼的现象越来越普遍,开发商在受益于市场红利,冲刺千亿之后,等待他们的是什么?

一个事例是,此前阳光城表示将参拍广物地产45%股权,最后未能竞投成功,由来自深圳的卓越拿下,不过最新的消息却显示该项目最终或将落入碧桂园手中。

严跃进补充道,尤其是地产周期在调整,如果说一味追求规模,这个时候确实也会有各类风险,比如在资金压力方面的风险。大体上说,接下来对于此类关系的平衡依然是很关键的。